Patrimoine immobilier des entreprises : comment s’adapter à l’IFI ?

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Depuis le 1er janvier dernier, l’ISF a été remplacé par l’IFI. La particularité de ce nouvel impôt est qu’il cible exclusivement le patrimoine immobilier, contrairement à l’ISF qui prenait en compte d’autres placements.  L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année de l’ensemble des biens et droits immobiliers (FCP, SICAV, SCPI, OPCI etc.).

Remplacer l’ISF par l’IFI revient donc à extraire les placements financiers, l’épargne et les autres valeurs mobilières du patrimoine taxable de l’ISF pour ne conserver que les valeurs immobilières. En résumé, 49% de l’assiette de l’ISF sont supprimés. Le manque à gagner pour l’Etat s’élèverait à deux milliards d’euros à court terme. Le but ? Attirer les exilés fiscaux, parmi lesquels les actionnaires minoritaires fortement taxés à l’ISF sont nombreux, et inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises.

L’IFI EN GENERAL

Les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier taxable (bien immobilier non affecté à l’activité professionnelle) excède 1 300 000 € sont soumis à l’IFI.

Théoriquement, les biens immobiliers nécessaires à l’activité professionnelle principale sont exonérés d’impôt. Cette exonération est cependant soumise à certaines conditions, les activités professionnelles ouvrant droit à l’exonération d’IFI sont :

- Activités commerciales : vente de marchandises, location de biens meubles, fourniture de logement et de nourriture, transport, activités de marchands de biens, location de locaux commerciaux ou industriels

- Activités artisanales : transformation de matières premières en produit intermédiaire ou fini, manutention, magasinage et stockage, concessionnaires de mines

- prestation de services

- professions libérales et autres activités dont le bénéfice est imposé dans la catégorie des BNC

- artistes-auteurs

- activités agricoles, dont le bénéfice est imposé dans la catégorie des bénéfices agricoles (BA).

Ces activités doivent être fiscalement exercées à titre principal, c’est-à-dire : de façon habituelle et constante, dans un but lucratif et représenter plus de la moitié des revenus professionnels.

L’activité professionnelle doit être exercée par le propriétaire des biens, son époux, son partenaire de Pacs ou son concubin.

Le barème et le seuil d’imposition seront inchangés. Le barème suivant s’appliquera aux biens détenus le 1er janvier 2018 :

  • Part du patrimoine taxable comprise entre 800.000 et 1300.000 € : 0,5%
  • Part comprise entre 1300.000 et 2570.000 € : 0,7%
  • Part comprise entre 2570.000 et 5000.000 : 1%
  • Part comprise entre 5000.000 et 10.000.000 : 1,25%
  • Part supérieure à 10.000.000 € : 1,5%

 

OPTIMISER L’IFI

Il existe plusieurs solutions pour optimiser l’IFI si vous détenez un patrimoine immobilier imposable à cet impôts. Notez toutefois que l’ensemble de vos impôts (dont l’IFI) ne peut dépasser 75% de vos revenus imposables. Voici les différentes solutions qui vous permettront de vous adapter à l’IFI et de l’optimiser au maximum :

La donation d’usufruit

En donnant temporairement l’usufruit d’un ou plusieurs de vos biens à un proche, vous ferez diminuer votre assiette taxable. Par exemple, pour aider vos enfants financièrement pendant leurs études, vous pouvez leur donner temporairement l’usufruit d’appartements, de maisons ou bien d’immeubles et donc leur faire supporter sa base taxable IFI.

Les leg à des associations

Les dons aux organismes d’intérêt général et aux associations peut également être une solution. Cela permet de réduire votre IFI de 75 % du montant du don (dans la limite de 50 000€ par an).

La location meublée

N’oubliez pas qu’un bien en location meublée peut être professionnel (statut LMP), donc exonéré d’IFI (notamment si c’est votre activité principale et que vos loyers dépassent vos autres revenus professionnels).

L’investissement bois et forêt

Vous aimez la forêt ? Être propriétaire de bois et de forêts vous permet de bénéficier d’une exonération de 75 % sur l’IFI, tout en décorrélant votre patrimoine des actifs financiers et immobiliers.

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